이송렬 기자
입력2025.09.30.
헌재, 민특법 개정안 합헌 결정
"사회·경제적 현실 속 불합리를 합리화해"
주택임대사업자로 등록하려면 여러 조건을 종합적으로 살펴 개인별 맞춤형 선택을 해야 한다. 서울 마포구청 주택관리팀에서 민원인들이 주택임대사업자 등록을 하기 위해 서류를 작성하고 있다.
헌법재판소가 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안에 합헌 결정을 내렸습니다.
앞서 5년 전 대한주택임대인협회는 '민간임대주택에 관한 특별법'과 '주택임대차보호범'에 대해 헌법소원을 청구했습니다.
2020년 7월 정부는 '7·10 부동산 대책'을 통해 아파트 및 단기 임대 등록 전면 금지, 임대보증금 보증 의무화, 부기등기 중복규제 의무화 등의 규제에 나섰습니다.
당시 협회는 "등록임대사업자에게 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브를 강화하고 자발적 등록이 저조할 경우 임대주택등록을 의무화한다고까지 공언했다"며 "이런 국가 제도를 신뢰해 임대사업자로 등록했는데 갑자기 이런 결정을 한 것은 유감"이라고 밝혔습니다. 그러면서 이런 조치들이 직업선택의 자유와 재산권, 평등권을 침해했고 신뢰보호의 원칙마저 무너뜨렸다면서 헌법소원을 청구했습니다.
그리고 5년 뒤인 2025년 9월, 헌법 재판소는 협회의 헌법소원 청구를 받아들이지 않았습니다.
'임대사업자의 자유가 제한되더라도 임차인의 주거 안정과 주택 시장 안정이라는 공익적 필요가 더 크다'는 이유를 들어 헌재가 민간임대주택에 관한 특별법에 합헌 결정을 내렸습니다. 쉽게 얘기해 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 집주인들이 손해를 보더라도 세입자들의 주거 안정이 더 중요하다는 의미라고 협회는 해석했습니다.
협회는 "아파트와 단기 임대 등록 전면 금지는 합리적 대안 없이 영세 임대사업자의 기회를 원천적으로 박탈했다"면서 "임대보증금 보증가입 의무화로 주거 안정이라는 기치가 무색하게 막대한 비용 부담과 비합리적 가입 절차가 시장을 흔들었다. 부기등기 의무화 역시 과잉 규제로 실효성 없는 행정적 부담을 가중했다"고 말했습니다.
헌재의 판단대로 2020년 7월 이후 세입자들의 삶은 더 나아졌을까요. 그렇지도 않습니다. KB부동산이 발표하는 월간 시계열 통계에 따르면 2020년 7월 이후 지난달까지 서울 아파트 전셋값은 15.32% 치솟았습니다. 자치구별로 보면 마포구(23.1%, 용산구(20.72%) 등 주요 핵심지 전셋값은 20% 넘게 치솟았고 대표적인 서민 주거인 노·도·강(노원·도봉·강북구)도 10% 이상 치솟았습니다. 같은 기간 단독주택 전셋값은 서울 기준 10.59%, 연립 전셋값도 15.52% 급등했습니다.
협회는 "이제는 집주인들뿐만 아니라 세입자들까지도 주거 사각지대로 내몬 상황"이라면서 "등록임대주택제도가 위축돼 주거비 상승과 주택임대시장의 불안정이라는 결과를 초래했다"고 설명했습니다.
성창엽 대한주택임대인협회 회장이 25일 서울 종로구 재동 헌법재판소 앞에서 발언하고 있다. 사진=이송렬 기자.
협회에 따르면 지난해 말 기준 기장에 남아 있는 임대주택은 약 90만가구입니다. 2020년 160만가구에서 절반 수준으로 줄었습니다. 향후 말소될 임대주택까지 고려하면 내년 말까지 임대주택은 45만가구까지 줄어들 전망입니다.
이렇게 말소된 주택은 집주인들이 들어가서 살거나 2년간의 계약갱신청구권을 통해 다시 시장으로 나오게 됩니다. 시장에 나온 물건은 이전과는 다른, 시세대로 가격이 책정돼 실수요자들에게 더 부담으로 다가올 가능성이 높습니다.
협회 관계자는 "임대주택은 분명 서민 주거 안정에 도움이 되는 제도라고 생각한다"며 "시장에서 점점 임대주택이 사라지고 있는 만큼 전·월세 시장은 향후 더 악화할 가능성이 높다"고 지적했습니다.
협회는 이번 헌재의 판결에도 불구하고 앞으로 임대제도와 관련한 불합리한 제도를 개선하기 위해 앞장설 예정입니다.
협회 관계자는 "이번 판결에서 헌재는 정부 정책 입법의 형식적 정당성만을 앞세운 채, 실제 주거 시장에서 발생한 심각한 부작용과 청구인들의 기본권 침해를 충분히 고려하지 않았다"며 "특히 신뢰보호의 원칙을 훼손한 소급입법, 과잉금지원칙을 위반한 무분별한 규제, 형평성을 잃은 평등권 침해 문제 등은 여전히 해결되지 않은 과제로 남아있다"고 지적했습니다.
이어 "판결은 법리적으론 합헌이라고 하더라도 사회, 경제적 현실 속에선 심각한 불공정과 불합리를 합리화한 것에 지나지 않는다"며 "헌재 판단이 아쉽지만 협회는 이를 바탕으로 안정된 주거환경 조성과 임대차 시장의 공정한 발전을 위해 흔들림 없이 최선을 다할 것"이라고 강조했습니다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
이송렬 기자
입력2025.09.30.
헌재, 민특법 개정안 합헌 결정
"사회·경제적 현실 속 불합리를 합리화해"
주택임대사업자로 등록하려면 여러 조건을 종합적으로 살펴 개인별 맞춤형 선택을 해야 한다. 서울 마포구청 주택관리팀에서 민원인들이 주택임대사업자 등록을 하기 위해 서류를 작성하고 있다.
헌법재판소가 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안에 합헌 결정을 내렸습니다.
앞서 5년 전 대한주택임대인협회는 '민간임대주택에 관한 특별법'과 '주택임대차보호범'에 대해 헌법소원을 청구했습니다.
2020년 7월 정부는 '7·10 부동산 대책'을 통해 아파트 및 단기 임대 등록 전면 금지, 임대보증금 보증 의무화, 부기등기 중복규제 의무화 등의 규제에 나섰습니다.
당시 협회는 "등록임대사업자에게 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브를 강화하고 자발적 등록이 저조할 경우 임대주택등록을 의무화한다고까지 공언했다"며 "이런 국가 제도를 신뢰해 임대사업자로 등록했는데 갑자기 이런 결정을 한 것은 유감"이라고 밝혔습니다. 그러면서 이런 조치들이 직업선택의 자유와 재산권, 평등권을 침해했고 신뢰보호의 원칙마저 무너뜨렸다면서 헌법소원을 청구했습니다.
그리고 5년 뒤인 2025년 9월, 헌법 재판소는 협회의 헌법소원 청구를 받아들이지 않았습니다.
'임대사업자의 자유가 제한되더라도 임차인의 주거 안정과 주택 시장 안정이라는 공익적 필요가 더 크다'는 이유를 들어 헌재가 민간임대주택에 관한 특별법에 합헌 결정을 내렸습니다. 쉽게 얘기해 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 집주인들이 손해를 보더라도 세입자들의 주거 안정이 더 중요하다는 의미라고 협회는 해석했습니다.
협회는 "아파트와 단기 임대 등록 전면 금지는 합리적 대안 없이 영세 임대사업자의 기회를 원천적으로 박탈했다"면서 "임대보증금 보증가입 의무화로 주거 안정이라는 기치가 무색하게 막대한 비용 부담과 비합리적 가입 절차가 시장을 흔들었다. 부기등기 의무화 역시 과잉 규제로 실효성 없는 행정적 부담을 가중했다"고 말했습니다.
헌재의 판단대로 2020년 7월 이후 세입자들의 삶은 더 나아졌을까요. 그렇지도 않습니다. KB부동산이 발표하는 월간 시계열 통계에 따르면 2020년 7월 이후 지난달까지 서울 아파트 전셋값은 15.32% 치솟았습니다. 자치구별로 보면 마포구(23.1%, 용산구(20.72%) 등 주요 핵심지 전셋값은 20% 넘게 치솟았고 대표적인 서민 주거인 노·도·강(노원·도봉·강북구)도 10% 이상 치솟았습니다. 같은 기간 단독주택 전셋값은 서울 기준 10.59%, 연립 전셋값도 15.52% 급등했습니다.
협회는 "이제는 집주인들뿐만 아니라 세입자들까지도 주거 사각지대로 내몬 상황"이라면서 "등록임대주택제도가 위축돼 주거비 상승과 주택임대시장의 불안정이라는 결과를 초래했다"고 설명했습니다.
성창엽 대한주택임대인협회 회장이 25일 서울 종로구 재동 헌법재판소 앞에서 발언하고 있다. 사진=이송렬 기자.
협회에 따르면 지난해 말 기준 기장에 남아 있는 임대주택은 약 90만가구입니다. 2020년 160만가구에서 절반 수준으로 줄었습니다. 향후 말소될 임대주택까지 고려하면 내년 말까지 임대주택은 45만가구까지 줄어들 전망입니다.
이렇게 말소된 주택은 집주인들이 들어가서 살거나 2년간의 계약갱신청구권을 통해 다시 시장으로 나오게 됩니다. 시장에 나온 물건은 이전과는 다른, 시세대로 가격이 책정돼 실수요자들에게 더 부담으로 다가올 가능성이 높습니다.
협회 관계자는 "임대주택은 분명 서민 주거 안정에 도움이 되는 제도라고 생각한다"며 "시장에서 점점 임대주택이 사라지고 있는 만큼 전·월세 시장은 향후 더 악화할 가능성이 높다"고 지적했습니다.
협회는 이번 헌재의 판결에도 불구하고 앞으로 임대제도와 관련한 불합리한 제도를 개선하기 위해 앞장설 예정입니다.
협회 관계자는 "이번 판결에서 헌재는 정부 정책 입법의 형식적 정당성만을 앞세운 채, 실제 주거 시장에서 발생한 심각한 부작용과 청구인들의 기본권 침해를 충분히 고려하지 않았다"며 "특히 신뢰보호의 원칙을 훼손한 소급입법, 과잉금지원칙을 위반한 무분별한 규제, 형평성을 잃은 평등권 침해 문제 등은 여전히 해결되지 않은 과제로 남아있다"고 지적했습니다.
이어 "판결은 법리적으론 합헌이라고 하더라도 사회, 경제적 현실 속에선 심각한 불공정과 불합리를 합리화한 것에 지나지 않는다"며 "헌재 판단이 아쉽지만 협회는 이를 바탕으로 안정된 주거환경 조성과 임대차 시장의 공정한 발전을 위해 흔들림 없이 최선을 다할 것"이라고 강조했습니다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com