공지사항



▣ 상생임대인제도 개편과 등록주택임대사업자 적용 안내 ▣

관리자
2022-06-24
조회수 1014

지난 6.21 부동산대책으로 기존 상생임대인제도가 확대 개편되었습니다.

그에 따라 개편된 상생임대인제도의 자세한 내용과 등록주택임대사업자의 경우 어떻게 적용되는 지 살펴봅시다.


물론 정확한 내용은 상생임대인제도와 관련하여 7월 중으로 예고되어 있는 소득세법 시행령의 개정 내용이 어떻게 될 지를 확인하여야 하니 다소 부정확하거나 누락된 부분이 있을 수 있지만 우선 이번 발표 내용과 정부의 관련 안내를 기반으로 현재까지 확인된 내용들을 보겠습니다.


분량이 길어져 상생임대인제도와 관련하여 많이들 궁금해하시고 자주 묻는 질문들은 별도의 게시글로 정리하도록 하겠습니다.





ㅣ1. 상생임대인제도 확대 개편 내용



[상생임대인제도의 개요]


우선 이번 상생임대인제도 개편과 관련하여 오해하실 수 있는 부분들이 많아 먼저 살펴보고 갑시다.


상생임대인 요건을 갖춘다고 해서 전에 없던 비과세 특례를 새롭게 적용하는 것이 아니라 이미 기존에도 1세대 1주택의 경우 비과세 특례를 적용 받으며, 다만 관련한 2년 거주요건을 면제해 주는 것입니다.


▣ 현재 1세대 1주택자의 양도소득세는

   ① 양도가액 12억 이하분에 대해 비과세 

   ② 12억 초과분에 대해서는 1주택자 장기보유특별공제 혜택을 적용 받으며,


▣ 이것을 적용받기 위해서는 아래 요건을 충족해야 합니다.

   ① 1주택자가 2년 보유 요건을 충족해야 함

   ② 조정대상지역 주택의 경우 2년 거주요건을 충족해야 함

      (2017.8.3. 이전 취득한 주택은 거주요건 해당 없으며 주택 취득 당시 비조정대상지역이었다면 

       현재 조정대상지역이더라도 거주요건 해당 없음)


▣ 개편되는 상생임대인제도는 이 중 취득 시 조정대상지역일 경우, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건을 면제해주는 것입니다.


▣ 정리하자면

   ① 다주택자의 경우 상생임대인제도를 적용받을 1주택을 제외한 모든 주택을 매도하여 해당 주택만 보유한 1주택           상태가 되어야 합니다.

   ② 보유하고 있는 여러 주택이 상생임대인제도 요건을 충족하였다 할 지라도 최종적으로 남는 1주택만 적용받을 수         있습니다.

   ③ 마지막으로 없던 비과세 혜택을 받는 것이 아닌 위에 설명한 기존 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건 중              2년 거주요건에 대한 부분을 면제해 주는 것입니다.




[상생임대인제도 확대 개편 내용]


그럼 아래의 표를 참고하여 이번 대책을 통해서 상생임대인 지원제도가 어떻게 확대 개편되었는지 살펴봅시다.


1) 상생임대주택 인정 요건의 완화


기존의 상생임대주택 인정 요건은 임대개시 시점에 임대인이 1세대 1주택자여야 하며 해당 주택이 기준시가 9억원 이하여야 했습니다. 하지만 이번 개편으로 인하여 가액기준은 없어졌으며 임대개시 시점에 다주택자일지라도 상생임대주택 적용을 받을 수 있으며 다만 상생임대 적용 주택을 제외한 나머지 모든 주택을 매도하여 1세대 1주택 상태가 되어야 합니다.


2) 비과세 거주요건 완화


기존은 1세대 1주택일 지라도 취득당시 조정대상지역의 경우 2년 거주요건 중 1년을 거주한 것으로 인정하며, 1세대 1주택 비과세액인 12억을 초과하는 분에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건은 완화하여 주지 않았었습니다. 이번 개편안에서는 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건을 면제하며 비과세액인 12억을 초과하는 분에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 또한 함께 면제하는 것으로 완화를 확대하였습니다.


3) 적용 기한 연장


기존 2022년 12월 31일로 종료 예정이었던 상생임대인제도를 2024년 12월 31일로 2년 연장하여 제도의 시작인 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내에 신규 또는 갱신 계약 시 5% 이내의 임대료 증액기준을 만족하면 상생임대주택으로 인정하도록 하였습니다.


자 그러면 어떠한 요건을 만족해야 상생임대인제도를 적용받을 수 있는지 살펴봅시다.






ㅣ2. 상생임대인 요건


상생임대인의 요건은 아주 간단하게는 다음과 같이 볼 수 있습니다.


 "신규 및 갱신계약" 시에 "직전 계약"과 비교하여 5% 이내(5%도 가능)로 임대료를 인상할 것 (유지 · 인하 포함) 


그럼 항목별로 조금 더 구체적으로 살펴봅시다.



1) 직전 계약


▣ 상생임대인 요건을 갖추기 위해서는 다음과 같은 조건의 "직전 계약"이 반드시 있어야 합니다.

   ① 기존에 임대차계약이 존재 해야 함

   ② 기존 계약은 1년 6개월 이상 유지된 계약이어야 함


▣ 또한 다음과 같은 경우는 직전 계약으로 인정하지 않습니다.

   ① 주택을 매수 후 신규로 체결한 임대차계약

   ② 주택을 매수할 시 승계받은 임대차계약


※ 주택을 매수하면서 새로 임대차계약을 맺을 때 시세보다 저렴하게 임대하였다 하더라도 상생임대인에 해당하지 않습니다.

※ 또한 매수할 때 기존 전세계약을 승계받았다면 승계받은 계약은 직전계약으로 인정받지 못하므로 계약 종료 후 1년 6개월 이상의 직전계약 요건을 갖추고 그 이후 계약에서 5% 이내의 증액으로 상생임대인 요건을 갖추어야 합니다. 즉 직전 계약과 상생임대요건을 갖춘 계약의 임대인은 동일한 사람이어야 합니다.



2) 신규계약, 갱신계약



▣ 새로운 임차인과 체결하는 신규계약과 기존임차인과 연장하는 갱신계약 모두 직전계약 대비 5% 이내의 증액을 한다면 상생임대인 요건을 만족합니다.


▣ 우선 신규계약과 갱신계약 모두 직전 계약이 1년 6개월 이상 유지되어야 함을 유의하여야 합니다.


▣ 갱신계약의 경우 계약갱신요구권사용 여부에 따라 위의 표와 같이 나누어 볼 수 있겠으나 갱신요구권을 사용하지 않은 갱신계약, 이번에 갱신요구권을 사용하는 갱신계약, 이미 한차례 갱신요구권을 사용한 뒤 갱신하는 계약 3가지 모두 상생임대인 적용이 가능합니다.


▣ 다만 기존 계약이 갱신청구권을 사용하지 않았을 경우 임대인이 상생임대인 혜택을 위해 5% 이내로 증액하여도 계약갱신청구권을 사용한 것으로 인정하지 않습니다. 상생임대인 혜택을 위해 5% 이내로 증액한 계약이 만기가 될 경우 임차인은 갱신청구권을 사용하지 않았으므로 갱신청구권 사용 요구가 가능하니 이 점을 유의하시기 바랍니다.


▣ 상생임대인 적용을 위하여 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 임대인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않습니다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임차인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받게 되니 이 또한 주의하시기 바랍니다.





ㅣ3. 등록주택임대사업자의 상생임대인제도 적용



기획재정부 관계자는 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다"며 "등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 이번 대책의 혜택을 주기로 했다"고 말했다.

<출처 : 연합뉴스>



▣ 6월 23일 기획재정부의 답변과 같이 등록주택임대사업자 역시 요건을 충족하면 상생임대인 적용을 받을 수 있습니다.


▣ 이에 따라 등록임대사업자가 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


▣ 등록주택임대사업자의 경우 거주하는 주택 외 모든 주택을 등록 임대 시에 거주주택의 양도세에 대한 비과세를 적용받습니다. 따라서 거주주택은 해당 거주주택 비과세 특례를 적용받고 나머지 등록한 임대주택 중 양도차익에 따라 상생임대인제도를 적용 받을 주택을 선택하여 모든 주택을 매도 후 1주택이 되었을 시 2년 거주요건 없이 비과세를 받을 수 있겠습니다. 다만 유의해야 할 점은 등록주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례는 앞서 이야기한 바와 같이 거주주택 외 모든 주택을 등록하여 임대하여야 하며 임대주택이 있는 상태에서 매도하여야 특례를 적용받을 수 있으니 매도 순서를 주의하시기 바랍니다.




ㅣ4. 정리 및 시사점


주택임대와 관련한 큰 변화를 예고하는 이번 부동산 정책으로 인하여 등록 · 비등록 모든 주택임대인들의 관심이 뜨겁습니다. 


또한 비등록 주택임대인들의 혜택과 관련한 상생임대인제도 때문에 장기간 5%이내의 증액 및 임대보증금 보증 가입, 부기등기, 임대차계약변경신고, 표준임대차계약서의 작성, 임대조건 설명 및 고지 등 수많은 의무와 위반 시 과태료 부과의 패널티를 안고 있는 "진정한 상생임대인"인 등록주택임대사업자들의 상대적 박탈감 및 불만 또한 많을 수 있는 상황입니다.


하여 정부는 등록주택임대사업자 역시 상생임대인제도를 적용받을 수 있음을 신속히 답변하였고 이번 상생임대인제도의 내용을 좀 더 들여다본다면 생각보다 낮은 실효성과 혜택들로 굳이 등록주택임대사업제도와 직접적 비교를 할 정도는 아니라 판단됩니다.


서두에서 언급하였다시피 상생임대인제도는 기존에 존재하지 않았던 비과세 특례를 신설하여 적용하는 것이 아닌 기존 1세대 1주택 비과세 적용의 거주요건 완화의 개선안입니다. 


정부로서는 계약갱신요구권 사용을 마친 임대차계약들의 종료가 도래하는 하반기 주택임대차시장의 불안을 해소하기 위해 우선 임대시장의 다수를 차지하고 있는 비등록 주택임대를 포함한 모든 주택임대에 적용할 수 있는 임대 정책을 먼저 선보인 것 같습니다.


또한 상생임대를 적용받기 위한 1주택 외 보유하고 있는 모든 주택을 매도하여야 하기에 양도세 중과의 한시적 유예와 함께 매물출회 효과까지 의도하고자 함이 엿보이며, 직전주택의 1년 6개월 이상 임대기간이 있어야 하고 매수시 인계받은 임대차계약의 경우 직전계약으로 인정하지 않으므로써 완벽하지는 않지만 이를 악용하려는 갭투기 수요의 차단도 고려한 것 같습니다. 


등록주택임대사업자와 비교하기엔 일반 주택임대인들이 상생임대인 제도 혜택을 받기 위해서는 일반과세로 나머지 모든 주택을 매도하여야 하고 등록주택임대사업자의 경우 등록한 임대주택별로 장기보유특별공제 적용 및 종합부동산세 합산배제 등의 특례를 적용받을 수 있기에 차등이 있고, 이와 같은 주택임대 과세 완화 정책들을 맹목적으로 비판하기보다는 등록주택임대사업제도 개선을 위한 명분의 누적으로, 이를 바탕으로 한 개선 요구에 더 힘을 싣도록 해야합니다.


또한 많은 분들이 해당하지는 않아 다소 간과되어지고 있지만 이번 6.21 부동산 정책에 민간 건설임대 세제 지원 강화안 역시 포함되어 있으며 내용은 간단히 아래와 같습니다.


<민간 건설임대 세제 지원 강화>


[ 민간 건설임대(법인사업자) : 법인세 추가 과세 배제 요건 완화 ]

➊ (현행) 주택가액(임대개시일 기준시가) 6억원 이하인 주택을10년이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 추가 과세(+20%) 배제

➋ (개선) 주택가액 요건을 6억원→9억원 이하로 완화

➌ (조치사항) 법인세법 시행령 개정 및 시행(‘22.7월)


[ 민간 건설임대(개인사업자) : 양도세 장기보유특별공제 특례 연장 ]

➊ (현행) 10년 이상 임대한 건설임대주택을 ‘22.12.31일까지등록 시 양도세 장기보유특별공제 70% 적용

➋ (개선) 적용기한을 ‘24.12.31일까지 2년 연장

➌ (조치사항) 조세특례제한법 개정(‘22.下)


[ 민간 건설임대(법인・개인) : 종부세 합산배제 혜택 확대 ]

➊ (현행) 민간건설임대주택의 경우 ’21.2.17일 이후 임대 등록 분부터종부세 합산배제 요건 완화(공시가격 6억원 이하→9억원 이하)

➋ (개선) ’21.2.17일 이전 임대 등록한 민간건설임대주택*에대해서도 완화된 요건 적용(’22년 귀속 종부세분부터 적용) 

* ‘21.2.17일 이전에 임대 등록을 하였어도 ’21.2.17일 이후 사용승인 또는 사용검사 확인증을 받은 경우 공공건설임대주택과 같이 완화된 요건 적용

* 지원 실효성 제고(사업 초기 임대 등록 후 실제 준공까지 2~3년 기간 소요),

공공건설임대주택과의 형평 등을 감안하여 적용 시기 조정

➌ (조치사항) 종합부동산세법 시행령 개정(‘22.7월), ’22.11월 종부세고지분부터 적용



이번 정책으로 인하여 일몰이 예정되었던 민간 건설임대의 장기보유특별공제 특례를 연장함으로써 건설임대는 지난 정부의 규제에도 불구하고 비교적 많은 부분 제자리를 찾아가고 있습니다.


일전 국토교통부 민간 임대 활성화와 관련하여 TF가 구성되며 우선 리츠 및 건설임대 관련 기관의 인원들이 먼저 참여하였던 것을 고려할 때, 의미있는 주택공급의 신속한 확충을 위하여 건설임대와 관련한 정책들이 이번 부동산 정책에 우선 반영 된 듯 합니다.


건설임대의 정상화는 주택 공급 순증을 명분으로 비교적 수월하게 진행할 수 있는 부분이며 선제적으로 야당의 큰 이견과 여론의 반대 없이 진행할 수 있는 주택임대 정상화 정책일 것입니다.


이를 바탕으로 등록주택임대사업제도의 정상화 역시 


▣ 상생임대인 제도를 통한 세제 완화 정책 ⇒ "진정한 상생임대인"인 등록주택임대사업자의 정상화

▣ 주택공급 순증의 역할을 하는 민간 건설임대 정상화 ⇒ 건설임대와 비견하여 모자람 없이 안정된 주택임대시장을 위한 역할을 하고 있는 "민간 매입임대제도"의 정상화


이와 같이 이견이 적고 사회적 공감대를 비교적 더 얻어낼 수 있는 부분의 정상화를 만들어내고 그것을 명분으로 등록주택임대사업제도 전체의 개선을 이끌어 낼 수 있도록 해야할 것입니다.


며칠 전 6.15일 국회 정책 추진 전략 토론회를 통한 새정부의 주택시장 정상화 추진 전략에 관하여 이야기 드린 바 있습니다. (https://cafe.naver.com/jajin/37473)


토론회를 통해 전달되었던 정상화 실현 가능성에 따른 단계별 정책 추진을 참고하여


"임대시장 안정을 전제로 한 전체적인 주택임대 과세 완화(상생임대인제도) ⇒ 주택공급 순증을 명분으로 비교적 수월히 진행할 수 있는 건설임대 정상화 ⇒ 기존 등록주택임대사업자들의 자동말소 철회 ⇒ 아파트 매입임대 복원 등의 신규 임대등록 정상화"까지 굵직한 개선 사안들을 만들어 낼 수 있도록 한 단계 한 단계 명분을 쌓아 결국 개정 입법을 통해야만 하는 근원적인 해결이 이루어지길 바랍니다.


또한 임대보증금 보증가입, 부기등기 등과 같은 여전히 산적한 문제들 역시 입법의 과정을 거쳐야 하기에 이 부분 역시 여전히 다수 의석을 차지하여 키를 쥐고 있을 수 밖에 없는 야당과도 실질적인 최선의 결과를 만들어내기 위해 다방면으로 설득하고 부딫혀보고 있으며 개선할 수 있도록 노력하겠습니다. 


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