공지사항



▣ 상생임대인 질문과 답변 모음 ▣

관리자
2022-06-24
조회수 1234

대한주택임대인협회입니다. 


며칠 전 발표한 6.21 부동산 대책에 포함된 상생임대인 제도에 대한 많은 분들의 관심과 문의가 많은 상황입니다.


하여 상생임대인제도의 개편과 등록임대사업자의 적용에 대한 부분을 

이번 발표를 바탕으로 안내하여드렸고 (https://cafe.naver.com/jajin/37616)


이번에는 현재 많은 분들이 상생임대인제도와 관련하여 질문 · 답변을 나눈 내용들을 모아서 정리해드리겠습니다. 


다만 이번 대책의 상생임대인제도 개편은 추후 관련 소득세 시행령의 개정이 필요한 부분이며 개정 내용에 따라 다소 변경점들이 있을 수 있으니 현재 발표된 내용을 기반으로 한 질문과 답변임을 염두하시고 상생임대인제도에 관심이 있으신 회원분들께서는 시행령 개정까지 꼼꼼히 팔로윙하며 살피시길 바랍니다.


질문과 답변은 우선 기획재정부의 공식 답변을 먼저 안내해드리고 그 외 자주 묻는 질문과 답변들을 함께 정리해드립니다.




ㅣ상생임대인제도 관련 기획재정부 답변



Q. 다주택자가 A, B, C 주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임대해줬다. 그렇다면 A, B, C 주택을 팔 때 매번 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.

A. 아니다. 양도세 비과세 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 수 있다. 예를 들어 A, B를 먼저 팔고 C를 마지막에 파는 경우 C에만 양도세 비과세 혜택을 준다. 먼저 판 A, B는 설령 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세를 면제받지 못한다. 등록임대사업자로 등록한 다주택자도 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.



Q. 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나.

A. 그렇다. 지금은 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대인이 혜택을 받을 수 있는 주택, 즉 상생임대주택으로 인정해주고 있지만 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다. 고가 주택에 거주하고 있는 세입자들도 보호하기 위해서다.



Q. 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나. 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석이 있는데.

A. 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해준다. 세입자가 계약갱신청구를 했을 때 집주인이 직접 살겠다면서 계약 연장을 안 해주는 경우가 종종 있는데 개정안이 시행되면 계약갱신청구를 받아주는 집주인들이 더 늘어날 것으로 기대한다.



Q. 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나.

A. 첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다. 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없다.



Q. 첫 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는 어떤가.

A. 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아니다. 첫 번째 계약은 1년6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한다. 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없다. 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용된다. 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세전환율을 따라야 한다.



Q. 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나.

A. 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 한다.








ㅣ상생임대인제도 질문과 답변



Q. 1주택 보유자가 상생임대인 요건을 모두 갖춘 상태에서 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 되었습니다. 이 경우도 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나요?

A. 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있습니다.



Q. 20년 1월에 전세계약을 주고 22년 1월에 별도 갱신계약없이(임대료 인상없이) 2년더 거주하기로 임차인과 합의(구두) 하였습니다. 이런 경우 24년 1월 기준 상생임대인에 해당이 되나요? 임차인과는 문자로만 갱신요구권을 사용한 것으로 확인을 해둔 상태입니다.

A. 추후 세무서에 관련 서류를 제출해야 합니다. 문자 메시지로 인정받기는 쉽지 않아 보입니다. 계약서 를 작성을 하는게 좋을거 같습니다.



Q. 상생임대인 2년 실거주 면제 혜택 받으려면 2024년12월까지 주택을 처분해야 하나요? 아니면 조건만 맞춰놓으면 2024년이후 2년 실거주 요건 없이 언제든 처분할 수 있나요?

A. 상생임대차계약을 체결하고 그 임대차기간 개시일부터 2년이 지난 후 매도하면 되고, 매도시기에는 제한이 없습니다.



Q. 1년 6개월 이상 월세 계약후 전세 계약한 경우는 어떻게 되나요? 이와 같이 월세를 전세로 전환할 시5% 이내 계산을 어떻게 하나요?

A. 전월세상한율에 따라 임대료 증액을 환산해서 5% 이내면 됩니다.



Q. 조정지역이 해제되면 상생임대인제도를 적용받지 않아도 2년 거주요건이 없어지는 것 아닌가요?

A. 기존에 이미 조정지역이 지정된 상태에서 주택을 취득하여 이후 조정지역이 해제되는 경우에도 비과세를 적용받으려면 2년 거주요건은 적용됩니다. 거주요건은 취득 당시 조정지역인 경우 적용되는 것이며, 중도에 조정지역에서 해제되더라도 거주요건은 계속 적용되는 것입니다.



Q. 등록임대주택과 일반주택을 보유한 경우, 일반주택에 2년 거주를 해야 거주주택비과세를 받는데요. 이 경우 일반 주택도 상생임대인 혜택 가능한가요?

A. 상생임대인 요건만 충족한다면 가능합니다. 상황에 따라서 등록임대를 통한 거주주택비과세를 적용받을 지 상생임대인제도를 적용받을 지 유리한 쪽으로 선택하시면 됩니다.



Q. 전세에서 월세를 받는 반전세로 전환하여 5%이내 인상으로 재계약하는 경우도 같은 혜택을 받을수있는지 궁금합니다.

A. 계약 유형에 관계없이 전월세전환율에 따라 5% 이내 증액요건을 충족하면 가능합니다.



Q. 부부공동명의 주택도 1세대 1주택에 해당하여 상생임대인제도를 적용받을 수 있나요?

A. 부부공동 소유의 주택도 해당합니다.



Q. 직전계약은 1년 6개월 이상 유지해야 한다는 조건이 있는데 원룸이나 오피스텔 임대는 보통 1년 계약기간으로 임대를 하고 있습니다. 이런 경우 아무리 5% 이내로 착한 임대를 해도 적용대상에서 제외되는 것 아닌가요?

A. 직전계약이 1년 6개월 이상 유지되지 않은 경우 5% 이내 증액을 한다 하여도 요건을 갖추지 못한 것으로 보아 상생임대인 적용을 받지 못합니다.



Q. 실거주요건이 2017년 8월 2일 8.2 부동산 대책을 통해 생겨났으니 그 이전 매수한 주택의 경우 상생임대인제도와 무관한 건가요?

A. 8.2 부동산대책이 발표된 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택의 경우 실거주의무를 적용받지 않으니 상생임대인제도와 무관하게 실거주요건을 갖추지 않아도 됩니다. 



Q. 5% 2년연장으로 상생임대인 적용을 받은 상태에서 더 보유할 경우, 상생임대계약 만료 후 재계약 시점에서는 5% 이상 올려도 상생임대인 혜택 유지될까요? 아니면 상생임대인 자격이 박탈되나요?

A. 현재 발표된 안을 기준으로만 판단하면 자격이 박탈된다는 규정은 찾을 수 없습니다. 정확한 내용은 관련된 소득법 시행령 개정이 확정되어야 판단할 수 있을 것 같습니다.



Q. 임대료 증액 5% 이내라는 것은 5%까지 포함인가요 5%는 안되는 건가요?

A. 5%를 초과하면 안된다는 것입니다. 즉 5%까지 가능합니다.



Q. 기존 임차인과 2년 계약했으나 1년을 못채우고 이사를 간다고 하는데 이때 새로운 임차인과 5% 이내로 증액하여 계약 할 경우, 상생임대 혜택을 받을수 있을까요?

A. 적용받지 못하는 것으로 정부가 설명하였습니다.



Q. 2021.4.30일 전세를끼고 주택을 매수하였습니다. 기존세입자가 나간다고해서 새로운 세입자랑 2022.7.29일 잔금을 치릅니다. 임대료는 동일하게했어요. 그럼 상생임대인이 되는건가요?

A. 현재 임대인 본인이 체결한 직전계약이 없기 때문에 적용받지 못합니다.



Q. 상생임대인 요건을 갖추게되면 부담부증여시 발생하는 양도소득세에도 해당이 되나요?

A. 현재로서는 부담부증여시 양도소득세 역시 해당할 것으로 보입니다.



Q. 작년인 2021년 8월 계약갱신청구권으로 5%를 인상해서 계약한 임대인입니다. 작년에 체결한 계약은 소급되지 않는건가요?

A. 네 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내의 신규 또는 갱신계약이어야 하며 그 이전에 체결한 계약을 소급하여 적용하지 않습니다.



Q. 주택을 3채 가지고 있으면 모두 상생 임대 혜택을 받을 수 있나요? 

A. 상생 임대인 혜택은 현재 다주택자이지만 미래 1주택자가 되려는 계획이 있는 사람들에게 혜택을 주는 것이라 이해하시면 됩니다. 결국 나머지 주택을 모두 매도하고 1주택 상태에서만 혜택을 받을 수 있습니다. 집을 3채 가지신 분이 A, B, C 주택을 상생 임대조건에 맞게 5% 이내에서 갱신계약을 하였다 하더라도 먼저 매도한 A, B 주택은 양도세 면제를 못 받고 마지막 C주택을 매도할 때는 거주 기간 2년의 의무가 면제되어 상생 임대인 혜택을 받을 수가 있는 것입니다. 



Q. 서울에 15억 주택을 월세로 임대주고 있는 경우에도 혜택을 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 기존에는 상생 임대주택의 인정요건은 임대개시 시점에 1가구 1주택자이어야 하고, 기준 시가 9억 원 이하 주택에만 한정되었습니다. 하지만 이번 개편에서 다주택자라도 가능하고 주택의 가격도 관계없이 적용이 됩니다. 따라서 서울에 15억 고가주택을 가지고 있는 임대인에게도 상생 임대의 혜택이 주어진다고 할 수 있습니다. 또한 전세뿐만 아니라 반전세. 월세도 상생 임대주택에 포함됩니다.



Q. 계약 갱신청구권을 사용하면서 5% 이내에서 올린 경우에도 혜택을 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 계약 갱신청구권을 임차인이 사용하면서 5% 이내에서 임대료를 올려줬을 때 임대인이 자발적으로 5% 이내에서 올려준 것이 아니라는 해석도 있지만 결과적으로는 기존의 임차인과 재계약을 하면서 5% 이내에서 올려준 것이니 이것 또한 인정을 해주고 있습니다. 상생 임대인의 취지가 전월세 가격 안정을 시키겠다는 큰 틀에서 부합하기 때문에 비록 계약 갱신청구권에 의한 재계약인 경우에도 상생 임대인 혜택을 받을 수가 있습니다.



Q. 첫 번째 임차인이 2년을 채 못 채우고 나가고 두 번째 임차인과 5% 이내에서 계약을 체결했을 때 상생임대인에 해당하나요? 

A. 직전계약이 1년 6개월 이상을 유지했다면 가능합니다. 상생 임대인으로 인정받기 위해서는 첫 번째 계약은 1년 6개월 이상 두 번째 계약은 2년 이상을 유지해야 합니다. 따라서 첫 번째 계약에서 1년 6개월 이상 유지되었고, 두 번째 임차인이 2년 이상을 살게 되면 임대인은 상생 임대인 혜택을 받을 수가 있는 것입니다. 동일한 임차인과 재계약을 할 때뿐만 아니라 다른 임차인과 신규계약을 할 때도 이전 임대차 계약 때 보다 5% 이내에서 임대차 계약을 하면 상생 임대인 혜택에 적용을 받게 되는 것입니다. 



Q. 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인은 기존 임차인과 재계약을 할 때 5% 이내에서 계약을 하였다면 상생 임대인 혜택을 적용받을 수 있나요?

A. 이 경우에는 해당이 되지 않습니다. 흔히 말하는 갭투자로 전세나 월세를 끼고 주택을 매입하는 경우 기존 임대인과 임차인과의 맺은 임대차 계약은 매수한 후속 임대인에게는 영향을 미치지 않습니다. 또한 계약 시점이 2021년 12월 20일 이전에 5% 이내로 체결한 임대차 계약도 상생 임대인 제도 혜택을 받을 수가 없습니다. 2021년 12월 20일 이후부터 2024년 12월 31일까지의 임대차 계약만 상생 임대인 혜택을 적용받을 수가 있습니다.



Q. 임대 사업자도 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나요? 

A. 등록주택임대사업자의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 적용을 받게 되어 의무임대기간 동안 5% 이내에서만 임대료 상승이 가능합니다. 이를 위반 시 임대 사업자 말소, 세제혜택 추징, 과태료 부과 등의 불이익을 받게 됩니다. 정부에서는 등록주택임대사업자에게도 5% 이내에서 임대차 신규 또는 재계약을 하면 상생임대인제도를 적용하기로 하였습니다.



Q. 서울 강남구 서초구의 고가주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나요?

A. 상생임대인 적용을 받을 수 있습니다. 이번 개편안을 통하여 고가주택의 임차인들 역시 보호하기 위하여 주택가격과 상관없이 상생임대인으로 인정을 받을 수 있도록 하였습니다.



Q. 주택임대차보호법에 의한 계약갱신청구권을 사용한 갱신 계약을 한 경우도 상생임대인 될수있을까요? (자발적으로 임대료를 5% 이내로 증액한 것이 아니라는 해석이 있던데)

A. 이 경우 역시 상생임대인 적용을 받을 수 있습니다. 임대인의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하여 많은 갈등이 발생하고 있는데 이번 개편을 통해 이런 갈등을 일부 해소할 수 있겠습니다.



Q. 직전계약의 임차인과 상생임대계약의 임차인이 다른 경우는 어떻게 될까요?

A. 상생임대인으로 인정합니다. 신규계약 및 갱신계약 모두 상생임대인 적용을 받을 수 있어 임차인이 변경되는 경우는 관계가 없지만 다만 직전계약과 상생임데계약의 임대인은 동일인이어야 함을 유의해야 합니다. 기획재정부는 제도를 악용한 갭투자를 방지하기 위해서 이와 같이 적용한다고 합니다.



Q. 첫번째 임차인이 2년 전세계약을 했는데 1년 6개월만 살다가 나가고 새로운 임차인이 들어와 5%이내 인상 전세계약을 한 경우는?

A. 상생임대인으로 인정합니다. 다만, 임차인의 중도퇴실이 모두 인정되는것은 아니고 직전계약은 1년 6개월 이상 유지해야 하고 두번째 상생임대계약은 2년 이상 유지해야 합니다.두번째 계약이 임차인의 귀책으로 2년을 채우지 못하게 되면 상생임대인 적용을 받지 못하니 유의하시기 바랍니다.



Q. 첫번째 임대차계약과 두번째 임대차계약 사이에 공백이 있는경우는 어떻게 될까요??

A. 직전계약과 상생임대계약 사이에 공백이 있어도 괜찮습니다. 임대차계약이 연속으로 이루어진다는 보장은 없기 때문입니다. 그러나 상생임대계약은 적용기한 만료일인 20224년12월31일 이전까지 이루어져야 한다는 점을 염두하셔야 합니다.



0

           

대한주택임대인협회 ㅣ 고유번호 : 311-82-72211

대표 : 성창엽 ㅣ 전화번호 : 02-575-0630

주소 : 서울특별시 서초구 남부순환로 356길 57-2, 302호 대한주택임대인협회  l  이메일 : imdae18@naver.com  l  Fax : 0505-900-1818

COPYRIGHT © 대한주택임대인협회 ALL RIGHTS RESERVED

협회소개  |  알림마당    교육안내    상담안내    게시판  |  자료실    이용약관    개인정보처리방침

대한주택임대인협회 ㅣ 고유번호 : 311-82-72211 ㅣ 대표 : 성창엽 ㅣ 전화번호 : 02-575-0630 

주소 : 서울특별시 서초구 남부순환로 356길 57-2, 302호 ㅣ 대한주택임대인협회 ㅣ 이메일 : imdae18@naver.com ㅣ Fax : 0505-900-1818

COPYRIGHT © 대한주택임대인협회 ALL RIGHTS RESERVED