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주택가격 폭등과 관련한 등록주택임대사업자 마녀사냥에 대한 실제적 분석과 비판

대한주택임대인협회
2021-01-02
조회수 1565



주택가격 폭등과 관련한 "등록주택임대사업자 마녀사냥"에 대한 실제적 분석과 비판




작성자 : 대한주택임대인협회 이사 용석봉







1. 개요와 목적


   주택가격폭등과 임대로 폭등에 대한 원인으로 등록주택임대사업자들을 지목한 정치인/언론/시민단체들의 오류를 지적하고 

   올바른 현실 인식과 바른 대안을 제시하고자 함






2. 주택임대사업자를 폭등 주범으로 지목한 주요 사례들 (낙인찍기)



(1) 2018년 10월 30일 MBC PD수첩에서 아파트값 폭등의 주범으로 주택임대사업자의 과도한 혜택 때문이라고 방송함. 
주택임대사업자 혜택 때문에 1인당 수백채씩 아파트를 사들이는 것이 가능했고 그것이 아파트 가격 상승을 일으켰다고 함.

      관련 요약 글 : https://blog.naver.com/choebuja/221388258365


(2) 2020년 2월 11일 MBC PD수첩에서 아파트값 폭등은 주택임대사업자에게 과도한 혜택을 주었기 때문이라고 방영함. 
      특히 수도권 남부지역의 폭등은 주택임대사업자들 때문이라고 지목함.

   ☞  관련 기사 : https://www.hankyung.com/life/article/202002129551H


 (3) 2020년 7월 3일 경실련은 성명서에서 주택임대사업자의 과도한 혜택이 주택가격 폭등을 일으켰다고 주장하고 
 주택임대사업자혜택 폐지와 대출 회수를 주장

    ☞  관련 기사 : https://www.yna.co.kr/view/AKR20200703098300004?input=1195m


 (4) 2020년 7월 26일, 8월 2일 MBC 스트레이트에서 2회에 걸쳐서 주택임대사업자들의 과도한 혜택으로 주택을 사재기했고 
 이것이 주택가격 폭등의 주된 원인이라고 주장함. 또한 주택임대사업자 특혜는 박근혜 정부에서 처음 시작되었다고 방송함

    ☞  관련 기사 : https://imnews.imbc.com/replay/straight/5862033_28993.html


(5) 2020년 11월 29일 오마이뉴스에서는 수백 채를 보유한 주택임대사업자들이 세금 부담이 0원이라 주택을 시장에 내놓지 않고 버티면서 가지고 있기에 주택가격은 계속 폭등한다고 기사를 냈고, 이 기사는 “집값 정상화 시민 행동”이라는 단체의 비약적 주장과 궤를 함께 함

      관련기사 : http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002696817


 (6) 그 외 주택가격상승 원인에 관한 주장들은 대부분 위 5개 중분류 논거들의 반복임.






3. 낙인찍기 주요사례의 분석과 반박


주택임대사업자에 관한 낙인찍기 사례들에서 볼 수 있는 논리적 비약과 통계의 오류 중 가장 대표적인 3가지 내용에 대한 분석과 그에 대한 반박이다.


 (1) 주택 수백 채를 보유한 임대사업자가 집값 폭등의 주범이라는 주장
  임대사업자 한 명이 몇백 채씩 가지고 있는 사람들이 많으니 이것이 주택 폭등의 원인이고 세금을 한 푼도 안 내고 있으니 

  이들이 버티면서 주택이 시장에 나오지 않고 있다?


  분석과 비판


낙인찍기 주요사례에서 줄곧 쓰였던 자료는 
다주택자 상위 20명의 주택보유 수 실태자료이다.
낙인찍기 사례들이 언급했던 통계자료들은 국회의원실에서 나온 ‘다주택 보유 수 통계’이며, 대표적으로 최인호 의원, 정동영 의원, 박상원 의원, 김상훈 의원 등의 자료가 있다. 언급된 통계자료들은 2017년부터 2020년까지 상이하게 분포되어 있다.

가장 먼저 언론의 주목을 받은 다주택 1위는 부산 기장군의 주민이었다.
2018년 각종 언론과 기사들을 통해 “부산 기장군의 주민이 600여 채를 가지고 있으며 세금도 안 내고 투기를 하니 집값이 폭등한다”는 것이었고, 이 사실이 보도된 후 전후 사정을 모르는 많은 사람이 편향된 언론 보도로 인하여 분개했었다.

그런데 차후 드러난 사실을 보니 부산 기장군의 주민은 건설업자였고, 기장군 정관신도시에 건설 후 분양하려고 했던 주택이 미분양이 되어 매도가 되지 않아, 할 수 없이 주택임대업을 할 수밖에 없던 고충이 있었다. 기장군 정관신도시 주택가격은 주택값 폭등과 아무런 관련 없다는 것을 누구나 잘 알 것이다.


그 이후 관련한 기사들은 거의 사라졌고 이른바 <임대왕>이라는 오명을 뒤집어쓴 기장군 주민에 관한 해명기사가 다시 나왔고, 지금도 <임대왕>이라는 검색어로 검색해보면 쉽게 검색 가능하다.

관련기사 : https://www.donga.com/news/NewsStand/article/all/20181005/92265649/1

또한 2019년도에 PD수첩을 비롯한 각종 매체에서 강서구 임대사업자를 지목했고 강서구 임대사업자는 주택 500여 채를 가지고 있으면서 각종 혜택을 누리고 있으니 집값 폭등의 원인이라고 했다. 이에 또다시 여론이 임대사업자들에 대한 악의적인 비난을 쏟아냈다. 2018년 하반기 주택가격 폭등의 격동기를 보내면서 강서구 다주택 1위 기사에 대한 비난 여론은 정말 굉장했다.

하지만 그 누구도 그 강서구 임대업자의 물건이 
아파트가 아닌 빌라들인 것에는 주목하지 않았다. 오로지 집값 폭등의 원흉으로 돌려세우며 임대사업자 전체를 비난하고 모든 임대사업자가 아파트 매물을 가지고 아파트 가격을 급등시키는 원인처럼 몰아세웠다.
다들 알다시피 2018년, 2019년 집값 폭등은 아파트에 국한된 것이었으며, 오히려 빌라 등 비아파트 보유자들은 아파트 주택가격에 대한 상대적인 박탈감에 괴로울 때이다. 더군다나 2018년 후반부터 2020년 폭등기에 강서구는 수도권 상승률에서 상대적으로 낮은 상승률을 보인 것은 누구나가 아는 사실이다.

2020년 710대책 직후 임대사업자들이 부당한 강제소급입법에 대항하여 저항운동을 하자 MBC 스트레이트에서는 사실을 왜곡하면서 임대사업자들을 몰아세웠다.

    정동영 의원실에서 제공한 전국 주택보유 수 20위 자료를 바탕으로 ‘아파트사재기’ ‘아파트쇼핑’ 등의 키워드로 아파트 가격 폭등의 주원인으로 임대사업자들을 지목했고, 수많은 기사와 블로그 글을 양산했다.
하지만 정동영 의원실에서 제공한 주택보유 수 1위는 바로 그 강서구 빌라임대사업자이다.


최근 임대차 3법 통과 후 임대료 폭등세가 나타나자 그동안 임대사업자들을 몰아세웠던 시민단체에서 또다시 기사를 내보냈다. (사례 5번 참조) “수백 채 다주택자 세금 0원”이라는 자극적인 제목과 함께 서초구에 있는 전국다주택자 1위는 753채를 보유하면서 세금 한 푼도 안 내면서 버티니 주택가격, 특히 아파트 가격이 계속 오른다는 것이다. 753채 자료는 김상훈 의원의 자료라고 언급이 되어있다.

그런데 최근 송석준 의원이 국토부에 요청해 753채에 대해 주택유형별 세부적인 자료공개를 요청했고, 그 결과 서초구 임대사업자도 753채 중 대략 99%에 해당하는 거의 모든 물건이 모두 원룸, 투룸으로 구성된 빌라·다세대·다가구·도시형생활주택 등 비아파트의 소형 1개 호실을 모두 1채로 계산한 결과이며, 아파트값 폭등과는 거리가 먼 것들이었다.

나머지 몇백 채 임대사업자도 면밀하게 들여다보고 정확한 현황을 토대로 이야기 해야 할 것이다.
그중 다수는 ‘건설임대업자’이고 원룸, 투룸을 공급하는 다세대·다가구·빌라·도시형생활주택·오피스텔 등의 비아파트 임대사업자들이어서 아파트값 폭등과 무관하며, 저렴한 임대료로 주택 임대를 안정적으로 제공하여 오히려 주택가격 폭등을 막아주는 임대사업자들이 대부분이다.

주택보유 수 상위 사례의 단순 통계로 아파트값 폭등의 주범을 임대사업자라 호도하는 행위는 이렇게 조금만 세밀하게 들여다보면 오로지 그 숫자에만 방점을 찍고 주택 가격상승에 대한 본인들의 실책 부분은 외면한 채 다수의 주택임대사업자를 매도하고 앞세워 선의의 피해자를 양산하는 것이다.


    이에 대한 근거는 당 해인 2020년도 국토교통부 본인들의 배포 보도자료의 통계와 한국감정원의 민간임대 등록 활성화에 대한 자료에서도 여실히 드러나고 있는 사항이다.

    먼저 국토교통부의 배포 보도자료를 살펴보면


[국토교통부 2020.2.28.일 배포 보도자료 중]


특히, 등록임대 활성화(’17.12) 발표 이후에는 신규 임대등록이 급증*(’17년말 25.9만명·98만호→’19년말 48.1만명·150.8만호)하여 등록임대 재고의 양적 확대를 통해 민간임대 거주 임차인의 주거안정에 기여하였다고 평가된다.

        * 등록임대주택 중 대다수는 공시가격 6억 이하(91.9%), 다세대·다가구주택 등 非 아파트(74.4%) 로서,
최근 서울의 고가·아파트 중심의 주택 가격 상승세와 연관성은 낮음


     언론 등에서 마치 임대사업자의 대부분이 아파트를 통한 임대사업으로 인하여 임대사업자가 주택가격, 특히 아파트 가격상승의 원흉인 것처럼 호도하고 있으나 실상 75%에 달하는 대부분의 임대사업자 물건은 다세대·다가구·주거용 오피스텔 등의 비아파트로서 고가·아파트 위주의 주택 가격 상승세와 연관성이 낮다고 하고 있다. 또한 이제는 모두가 알고 있는 2017년 김현미 국토부 장관의 등록주택임대 장려와 관련한 내용에는 심지어 인센티브 제공을 통한 주택임대등록 강화 방안과 함께 등록 수가 미비할 시 임대등록을 강제할 것이라는 내용마저 들어가 있다.



[한국감정원의 자료에 따르면]



     임대등록 주택의 대부분이 공시가격 3억 이하의 저가 주택이며





       19년 신규 임대등록 주택 또한 대부분이 3억 이하의 주택들이며, 6억 이하나 초과의 고가주택 또한 여러 가구가 하나의 주택으로 합산되는 다가구 주택이 대부분을 차지하여 최근 고가주택을 중심으로 가격 상승세가 높은 점을 고려할 때, 임대사업자 증가에 따른 가격상승 영향력은 제한적이라 하고 있다.





        또, 민간임대 등록활성화 이후 전세가격 상승률이 임대 미등록 아파트에 비해 낮아 전세 가격 안정화에 효과적인 모습을 보이고 있다고 말하며, 이는 아이러니하게도 임대차 3법 개정 후 폭등한 전월세 가격 상승 속에서 상대적으로 저렴한 가격으로 임대사업자 물건들을 선호하게 된 지금의 상황에서 더욱 여실히 드러나고 있는 안정적인 임대차시장의 공급이라는 임대사업자의 순기능이다.




(2) 과도한 혜택이 주어졌기 때문에 이들이 매물을 내놓지 않고 있다는 주장

이것은 단순한 주택보유 수로 구체적인 상황은 간과한 채 호도하고 있는 주장과 일맥상통한다.
주택을 몇백 채 가지고 있는 사람들이 주택을 내어놓지 않고 있으니 주택값이 오른다는 주장이다. 하지만 언급했듯이 등록주택임대사업자의 75%를 차지하고 있는 대부분은 원룸, 투룸으로 구성된 다세대·다가구·도시형생활주택·주거형 오피스텔 등 비아파트 소유자들이다. 이것들은 소위 시장에서 원하고 있는 “아파트 공급물량”이 아니며, 오히려 그들 중 상당수는 수혜자 부담의 원칙을 무시한 채 남발한 임대보증보험 등의 추가적인 규제로 인하여 주택임대업을 그만두고 매도하고 싶어도 높아진 취득세, 보유세, 양도세로 인하여 매수 문의조차 없는 상태이다.

    또한 임대사업을 종료하고 말소하려면 세입자의 동의를 받아야 하는데 현재 임대차 3법 개정으로 인한 전월세가격 폭등으로 인하여 상대적으로 저렴한 임차료를 유지하고 있는 임대사업자 물건의 세입자가 동의할 리 만무하여 매도할 방법이 없는 실정이다. 등록임대사업자 제도에는 의무 임대기간이 주어져 있는데 그 기간동안 매매를 하지 못하도록 규제와 의무가 있어서 시장에 매물로 나올 수도 없다. 이러한 상황에서 주택값 폭등의 원인으로 임대사업자를 지목하는 것은 어불성설이다. 현재의 주택값 폭등과 주택 수요는 대부분 아파트에 집중되어 있다는 것은 주지의 사실이다.

그러면 아파트 임대사업자들이 과도한 혜택에 기대어 지금 버티기를 한다는 주장은 과연 맞는 것일까?

2020년 7월 MBC 스트레이트에서는 임대사업자가 마치 모든 세금 혜택을 과도하게 누리는 것으로 묘사하며 ‘은마아파트 5채를 소유한 사람이 있다면’으로 가정해놓고 그 금액도 계산해 놓았다.

임대사업자의 주요혜택은 크게 세 가지로 거주 주택 비과세, 종합부동산세 합산배제, 장기보유특별공제이다. 그런데 대부분의 매체에서 주택임대사업자를 폭등의 주범으로 몰면서 이 세 가지 혜택을 동시에 다 받는 것으로 착각하게 만들어 놓았다. 은마아파트처럼 고가의 공시지가 물건의 임대사업자 중 실제로 종부세 합산배제가 가능한 사람은 그리 많지 않을 것이다.


    등록주택임대사업자 종합부동산세 합산 배제는 공시지가 6억 이하의 주택만 가능하며, 임대사업자의 종합부동산세 합산배제 또한 2018년 9.13조치로 이미 폐지되었다.

    MBC 스트레이트에서 은마아파트를 시종일관 언급하여, 이에 실제로 은마아파트 내의 2018년 9.13조치 이전 등록임대사업자의 등기부 등본을 전수조사한 결과 실제 종부세합산배제가 가능한 사업자는 고작 15%에 지나지 않는다. 해당 물건의 공시지가가 6억을 초과하기 때문이다.

    더불어 거주 주택 비과세도 9.13조치 때 생애 단 한 번으로 바뀌었다.

그러면 남는 것은 장기보유특별공제인데 주택임대사업자들이 장기보유특별공제 때문에 주택을 내어놓지 않는 것일까? 

     그렇게 몰아세우는 것은 어불성설이다. 7.10조치로 아파트 유형의 임대사업제도는 폐지가 되어 8년의 의무임대기간이 종료하면 강제말소 당하고 이로 인하여 세법상 10년의 임대기간을 유지해야 받을 수 있던 장기보유특별공제 70%의 혜택은 누구도 받지 못하게 되어 장기보유특별공제는 50%로 줄어들었다. 이러한 상황에서 취득세, 보유세, 양도세가 급격하게 중과된 지금, 비단 임대사업자뿐만 아니라 어느 주택 보유자가 예견된 큰 손해를 감내해야 하는 선택을 할 것인가.


    위에서 언급한 임대사업자의 거주주택비과세, 종부세 합산배제, 장기보유특별공제 같은 혜택은 다세대, 다가구, 도시형생활주택 같은 소액 · 소규모 주택을 임대주택으로 공급하는 임대사업자가 혜택을 보고 있다. 그렇지만 이에 해당하는 비아파트 유형들은 매입이나 건설당시보다 오히려 가격을 내려 내놓아도 매수의사가 없는 실정이라 양도세와 관련한 장기보유특별공제는 언감생심 고려의 대상도 아니다. 또한 이러한 소규모 주택 유형은 작금의 아파트 위주의 주택가격 상승과는 전혀 무관하며 오히려 무주택자들을 위한 임대주택을 원활하게 공급하여 주거안정의 사다리 역할로서 민간임대주택 시장에 이바지하는 바가 크다. 오히려 국가와 공공임대가 제대로 제공하지 못하는 소규모 주택을 공급하는 민간임대사업을 권장해야 할 것임에도 아파트 가격 폭등의 원인이라는 오명을 뒤집어쓰고 임대사업자의 75% 이상 대다수를 차지하고 있는 이런 비아파트 임대사업자들이 되려 억울한 피해를 입고 결국 그것이 해당 임차인들에게까지 손해로 미치게 되는 형국이다


지금 다주택자들이 주택을 내놓지 않는 큰 이유는 정부의 부동산 정책 때문이다.
제대로 된 주택가격 안정화를 위한 대책 없이 엉뚱한 희생양을 만들어 책임만 전가하고 있으니 이대로라면 부동산, 특히 수도권 신규 아파트 가격은 계속 폭등할 것이라는 확신을 가지고 있기 때문이다.

세금을 내는 것과 세금 혜택은 부차적인 문제일 뿐, 본질은 시장가격이다.
정부 실책으로 인하여 아파트 가격이 계속 오를 것이란 기대감이 충만한 시장 상황에서 어느 누가 예견된 본인 자산의 손해를 감수하며 매도하려 할 것인가?
그 반대로 핵심을 외면한 계속된 정책 실책 기조로 시장가격이 오를 것이라는 시그널을 주고 있으니 소위 말하는 영끌(영혼까지 끌어모아)하여 매수하고자 하는 것이 지금 코로나 3단계 목전에도 계속되는 것이다.

하물며 장기보유특별공제가 없는 일반 다주택자들마저 왜 주택을 시장에 내어놓지 않는가를 생각해 보면 세금혜택 때문에 주택임대사업자들이 매물을 내놓지 않는다고 주장하는 것이 얼마나 헛된 주장인지 쉽게 알 수 있다.



(3) 주택임대사업자 혜택은 박근혜 정부에서 최초로 만들어져 그것이 지금까지 내재 되어 있어서 집값 폭등을 일으켰다는 주장

이 주장은 낙인찍기 주장 중 가장 터무니없는 주장이다.
먼저 주택임대사업은 1994년에 시작되었고, 실제로 2020년 8월 10월 김현미 장관의 국토부 보도자료에 ′94년부터 시행되었다고 적시되어 있다.

주택임대사업자 혜택 중 가장 큰 혜택이 종합부동산세 합산배제 혜택인데 이것은 2004년 노무현 정권 때 제안이 되어 2005년 1월 5일 종부세법 처음 제정·시행되었고, 시행령은 5월 31일 제정·시행되면서 합산배제 조항이 들어가 있다.
이것은 국가법령정보센터에서 찾아보면 누구나 쉽게 알 수 있다.

노무현 정권 때 만들어진 종합부동산세 합산배제 정책은 이 기사로 충분하고 다른 기사들은 지금도 검색을 통해 충분히 접할 수 있다.
https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=016&aid=0000153608






4. 맺는말


우리가 일상생활에서 논리적 오류에 빠지는 일이 종종있는데 이것은 과학적 사고의 기초소양이 부족한 것에 기인한다.


가령 전염병이 돌고 있는데 그 현장에 지저분한 노숙자가 있다고 하여 그 노숙자가 병원균을 가지고 있을 확률이 높으니 그 노숙자를 처단해야 한다고 주장하는 것이다.

이런 마녀사냥은 예부터 있었고 지금도 시시때때로 여기저기서 벌어지고 있다.


우리는 마녀사냥을 멈추고 합리적인 결론에 도달하기 위해서 정확한 비교군과 대조군을 통하여 철저히 검증해야 한다.


즉, 주택임대사업자가 집값 폭등의 주범이라는 주장을 하기 위해서는 부동산 시장 역사 속의 집값 폭등기에 주택임대사업자들의 현황에 대한 정확한 데이터를 기반으로 해야 하고, 주택임대사업자제도가 폭등기와 하락기에 어떤 역할을 하였는지에 대한 데이터를 기초적으로 제시하여야 한다.


과연 주택임대사업자에 대한 마녀사냥을 일삼는 자들이 이 기초적인 자료를 갖고, 기초적인 과학적 검증을 해봤는지 되묻고 싶다.


주택임대사업자제도 존재와 무관하게 부동산 시장의 역사에서 주택가격 폭등기는 있었고 작금의 주택가격 폭등기가 비단 주택임대사업자제도에 오롯이 기인한 것이라는 호도는 근거를 기반하지 않은 비난의 대상으로서의 마녀사냥일 뿐이다. 이는 2018년 8월 폭등기와 2019년 폭등기, 2020년 6월 폭등기에 주택임대사업자들이 아파트를 얼마나 구매했는지 보면 알 것이다.


작금의 주택가격 폭등을 막으려면 양질의 주택을 양질의 입지에 효과적으로 대량공급하는 것이 유일한 해결책이라고 수많은 전문가가 계속 이야기하고 있지만, 정책의 입안자들은 수요자들의 요구는 무시한 채 가시적인 공급 숫자 늘리기에만 급급하여 원룸과 소형 위주 등의 시장의 요구와 동떨어진 공급, 허울뿐인 임대아파트 확대 정책으로 실질적인 공급을 기다리는 실수요자들의 빈축을 사고 있다. 실례로 일전 화제가 되었던 호텔 리모델링 등의 다급한 실책은 실소를 금하지 않을 수가 없다.


몇몇 일부의 교수들이 이야기한 “재건축재개발의 실제 주택증가 수는 미미하므로 공급 효과가 별로 없다”는 말을 신봉하여 본질을 외면하고 있다. 100만 채를 허물고, 120만 채를 재건축 해봐야 주택 수의 순수 증가량은 20만 채밖에 안 된다는 논리이고 재건축 동안에 주택값이 또 뛴다는 논리이다.

현재의 주택값 폭등을 유발하는 ‘주택 수요’는 ‘양질의 주택 수요’이다.

재건축·재개발이야말로 선호도가 현저히 떨어지는 주택 100만 채를, ‘양질의 주택수요’를 해결해 줄 120만 채 통째로 공급하게 되는 것임에도 정치적인 이념에 휩싸여 계속 악순환을 반복하고 있다.


해법은 간단하다.

공급은 절대 단순하게 숫자를 늘린다고 그 수요가 해갈되는 것이 아니다. 대부분의 주택 수요자들이 원하는 공급이란 바로 “내가 살고 싶은 그곳에, 내가 살 수 있는 그 집”이 있어야 수요가 충족되는 공급인 것이다. 이를 외면한 당장의 가시적 변명에만 급급한 보여주기식 공급은 소중한 골든타임을 놓치고 또 다른 불균형만 자아내는 시간 낭비이다. 무주택 수요자들이 “벼락 거지”라는 비아냥의 울분을 견디며 간절히 기다리는 것은 나와 상관없는 소형의 공급, 허울뿐인 임대주택이 아니라 주거의 안정과 정상적인 자산가치를 가지는 건강한 공급의 확충임을 외면하여서는 안 될 것이다.

본인들의 근시안적인 실책으로 아파트값을 폭등시켜 놓고, 대부분이 아파트 가격과 관계가 없는 주택임대사업자들에 대한 마녀사냥을 멈추고 수긍할 수 있는 합리적인 가격의 양질의 주택을 양질의 지역에 충분히 공급하여 지금의 이 미친 집값 폭등을 잠재울 수 있기를 간절하게 바란다.


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