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보증보험의 주택가 산정(공시가와 기준시가 적용), 부채비율 계산으로 보증가입 가능 여부

관리자
2020-12-10
조회수 6082

오늘 고시된 공시가와 기준시가 적용비율로 계산해서 정리해보았습니다.

민특법 49조 3항에 의거 아래 3가지 조건을 충족시 근저당+보증금 합계 금액에서 주택가 60%를 뺀 금액으로 보증보험 가입대상으로 할 수 있다고 합니다.

1.근저당권이 세대별로 분리된 경우

2.압류,가압류,경매 등 선순위 제한물권 없는 경우

3.임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 동의하여 전세권설정된 경우 (임차인이 요구하지 않은 경우 전세권설정된 것으로 본다)


주택가 산정에서 12월 9일까지는 감정평가로만 가능하였으나 오늘부터 공시가와 기준시가로 가능합니다.

(고시 내용은 이전 게시물 참고바람)

아래와 같이 계산이 가능합니다. 먼저 주택가 산정부터 살펴보겠습니다. 금액 구간에 따라 적용비율이 다르며 공동이냐 단독이냐 준주택이냐 에 따라 달라집니다.

주택가 산정되었으면 이 주택가격으로 임대주택 등록 가능한지 여부 살펴보겠습니다.

어제 모지역 구청방문시 아래 2가지 조건을 충족해야 등록 가능하다고 했습니다. 아마 새로운 지침인듯..

그런데 다른 구청 방문해서 물어보니 아래 조건 상관없이 일단 등록은 받아준다고 합니다. 그 사이 보증보험 가입과 임대차계약 신고를 3개월 이내에 하고 만약 보증보험 가입이 안되면 이 3개월 이내 말소신청하라고 합니다. (12/10 자로 등록 후 말소 가능 기간 변경됨)

소위 부채율이 높으면 등록이 안 되게 하려는 의도인듯합니다. (과연 저 조건을 통과할 임대주택이 얼마나 될지)

위 주택가 산정과 등록가능조건을 아래 예시로 살펴보겠습니다.


근저당 금액이 주택가의 60%를 넘거나 근저당+보증금 합계가 주택가의 100%를 넘을 경우 등록 불가될 수 있습니다.

이럴 경우 공시가, 기준시가 적용이 아닌 감정평가를 받아 주택가를 높여야 등록 가능하지 않을까 생각합니다.

그런 후 보증보험 가입여부와 보증보험료 산출를 해봐야할거 같습니다.

보증보험 가입 가능여부는 아래 예시를 참고하여 주십시오.(위의 표보다는 아래 표로 보시는 것이 나을 것입니다)

지자체에서 등록시 위 계산식으로 하는거 같습니다. 아래 보완해결방안은 제 의견을 넣은 것입니다.


12/10 시행이다보니 상기 내용에 잘못된 부분이 있거나 현장에서 다르게 적용될 수 있으니 참고만 하여 주십시오.

살펴보시고 잘못된 부분 있으면 알려주세요.

신규등록 하시는 분들께서 알게 되는 정보를 공유하여 주셨으면 합니다.


임대인과 임차인 모두를 힘들게 하고 가입을 강제하는 보증보험은 반드시 철폐되어야 합니다.!!

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